城市更新新政策带来老房子新机遇，2026年将迎来改革潮

在2026年11月，关于城市老房子的未来，多个关键数字勾勒了其前景。11.5万是全国计划在“十五五”时期进行改造的老旧小区数量，57.5万则是计划加装的电梯总数，而77万代表要更新的城市地下管网的公里数，这一系列计划预计将带来约5万亿元的投资。这些重要数据源自国务院发布的《城市更新“十五五”规划》和住建部的相关发布会，明确重点在于建设超过20年的小区。

这些年限较长的住宅小区就像到达中年的建筑，虽然主结构坚固，但电梯及管道等设施逐渐出现问题。政策计划通过专项检查，针对性地进行改造，符合条件的小区将得到电梯安装支持，同时需建立长效管理机制。今年中央已安排970亿元的专项资金用于城市更新，惠及约800万户居民。此外，针对地下管网的改造还有1600亿元的长期特别国债支持，加装电梯的补助标准为：4至6层每台25万元，7层及以上每台30万元。

需要注意的是，这次改造重在维修和改造，拆迁则是最后的手段，主要针对经过鉴定的存在安全隐患的房屋。因而，依靠拆迁实现财富增长的机会并不大。此轮计划带来的“受益”并非直接体现在房价上，而是带动那些多年因设施陈旧而影响价值的优质地段的恢复。位于老城区中心、周边设施完善的小区，一旦完成改造，具备更好的居住条件，有望提升其市场价值。 球友会

当然，并不是所有老小区都能享受到优先改造的待遇。那些远离市区、配套设施不足、物业管理不善以及产权关系复杂的小区，很可能会被排除在外。在改造的过程中，施工带来的噪音和低效使用的户型问题依然存在，这些都没有办法通过当前的政策进行解决。

总体来说，本次改造计划关注民生，而并非炒作新一轮的房地产热潮，强调采用改造优先的策略，拆迁和重建的标准愈加严格。这样的趋势并不仅限于中国，韩国也面临类似的挑战，许多老公寓开始倾向于进行改造而非重建。

近期数据显示，上海发布了未来三年的城市更新计划，计划在2026至2028年间完成约2400万平方米的老旧小区改造。在房价持续上涨的大背景下，现有住房的修缮和公寓的改造受到越来越多的关注。相较于重建，改造的限制条件较少，推进速度也更快，因而吸引了大量注意。 球友会

在韩国，重建面临诸多复杂规定和审批困难，也使得许多项目受阻，逐渐出现不拆除重建而是修复现有建筑的转变。相较于重建，公寓改造的年限要求较低，且不需承担再提供租赁住房的义务，因此在成本和利益上显得更加吸引人。

随着市场需求的变化，预计韩国的改造市场规模将逐步扩大，未来几年将形成更显著的增长趋势。重建与改造的根本差异在于，前者是拆除后新建，而后者则是在保留原有框架的基础上进行局部改进和扩建。在这场城市更新的浪潮中，虽然成本不低，但相较于重建，改造将更为受到重视。