历史的回响：房地产市场是否将重蹈2015年的覆辙？

房屋销售低迷，持续数月无人问津，而政策却如潮水般放松，这一幕难道不是让人想起2015年那轮去库存吗？当时的政策推动致使房价不断攀升。如今，我们不妨回顾一下近年来楼市的变化，以找出其中的规律。目前中国的CPI仅为0.1%，GDP增速为5.3%，消费增速为3.1%，M2增速则达到8.3%。可见，中国的宏观经济处于货币宽松、物价低迷和消费不足的状态。虽然总体经济增速稳定，但其增量主要依赖政府投资，缺乏可持续性。此外，居民的消费意愿依然疲软，导致经济难以形成健康的循环。

在房地产方面，高企的企业债务使得不少房企面临危机，尤其是恒大等企业已宣告破产，给社会带来重大影响。展望2024年5月，一些主要房企的债务压力依然显著。例如，万科的资产负债率为72.7%，保利发展为75.88%，绿地控股则高达88%，部分企业更是很久未公布财报。综合来看，房地产企业的债务风险并没有减轻。在成交不旺的情况下，房企无法售出住宅，资金回笼乏力，进而导致债务难以化解。这种状况并非今年孤立无援，自2021年中期以来便开始酝酿。疫情放开后，虽然楼市成交量曾短暂回升，但不过是微不足道的改善。长期以来，成交量维持在低迷水平，造成大量房源积压。

事实上，自2023年起，二手房交易面积已超过新房，说明新房库存已无法完整反映整个房地产市场现状。此时，我们可以用“库销比”和“去化周期”来衡量当前库存状况。库销比反映商品住宅待售面积与成交面积的比率。根据部分机构的数据，2024年3月的库销比处于历史高位，达到了8.6个月，超出2016年同期水平。市场中已有许多房子无人问津，情况与八九年前相似。 球友会

再来看去化周期，截至2024年3月末，80个城市的新房去化周期显著攀升，样本平均值约为24个月。一线、二线和三线城市的去化周期分别为18个月、22个月和31个月。其中，三线及以下城市面临的挑战尤为严峻，人口流失和经济停滞使得这些城市面临大量的房产库存，进而对当地房企、银行以及地方财政造成深远影响。未来，房地产市场将出现持续分化，多数小城市可能陷入困境，成交量有限、房价难以上升已成常态。为了避免系统性金融风险，政府难以让房价在短期内迅速下跌，因此，小城市的房价表面平稳，实则因为成交量稀少。想卖房的人如果按市场价格挂牌，难以成交，若希望交易成功，则需大幅降价。

当前，政府面临三大难题：提升物价、刺激消费、化解债务。CPI需提升，以摆脱通缩，让经济重回正轨；消费者信心需增强，以实现经济的可持续增长；房企债务亟待化解，因为已成为金融风险的突出表现。要达成这些目标，最佳解决途径莫过于清理过量的房地产库存。从最近的政治局会议后，各地政策调控看，当前的去库存活动主要有两种模式：以旧换新和放松限购。

其中，以旧换新存在两种形式。第一种为市场化的以旧换新，通过房企与中介的合作，居民可向房企缴纳新房定金，房企则为其锁定新房源。中介则优先推销客户的旧房。然而，这种模式提升市场效率的同时，规模有限。第二种为政府收购式的以旧换新，地方政府通过其融资平台收购居民的旧房，参照市场价进行，但存在条件：旧房收购价不得超过新房价格的80%。居民凭借旧房出售所得及部分自有资金，能够进行新房的置换。 球友会

政府收购旧房后，可选择转售、出租，或用于当地保障房建设。保障房建设的提速，主要是因为棚改项目已接近尾声，但依然存在着住房需要，同时房企面临资金流动难题。在过去两年，房企的债务问题相比于销售形势更为严峻，而限购政策依然维持，说明政府立场明确：只为金融风险负责，而不干预房价。因此，政府再次行动，只能是为了缓解金融风险，再次使去库存走向放松限购的路径。

表面看来，2024年的去库存情况与2015年极为相似，彼时也有放松限购之策，同时货币政策相对宽松。但实则存在巨大差异，核心在于家庭债务的水平。2015年，家庭债务占GDP比重约为36%；而2024年末这一比例已达到69.8%，创历史新高。与世界其他国家相比，中国的这一比例偏高：日本为65.5%、美国为64%、德国为52.2%、新加坡为54.1%、英国为83.5%、中国香港为92.7%。数据显示，日本在房地产泡沫破裂后，家庭债务占GDP的比重曾在75%左右波动。而2015年的去库存主要依赖房价上涨实现。